Commercial, d'activité, ou à usage de bureau, vous êtes enthousiastes et préparez déjà votre installation. Avant cela, soyez vigilent, le bail professionnel n'est pas un contrat comme les autres !
Lorsque vous signez votre premier bail, vérifiez bien que l'usage que vous entendez faire des locaux est bien autorisé, soit par la copropriété soit par les dispositions d'urbanisme locales. Sachez notamment que les villes de plus de 200 000 habitants et certains départements d'Ile de France précisent clairement l'usage qui peut être fait d'un immeuble (entre habitation et usage professionnel). Vérifiez également que les locaux répondent aux normes légales pour l'installation de votre activité (notamment pour les commerces).
Les
baux commerciaux sont très protecteurs pour les entreprises qui en bénéficient (activité industrielle, commerciale ou artisanale). La durée minimale du bail commercial est de neuf ans. L'entreprise peut résilier le bail tous les trois ans, en avertissant le bailleur en général six mois à l'avance par acte d'huissier ( !), ce qui fait de cette durée l’engagement minimal que vous prenez à la signature. Le bailleur peut également résilier le bail dans les mêmes conditions s'il entreprend des travaux de restauration. A l'issue de la période de neuf ans, l'entreprise reste prioritaire pour la reconduction du bail. Si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail, une indemnité est due.
Le contenu du bail est simple :
- la durée du contrat
- la description des locaux
- l'usage des lieux, ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas. Veillez à ce que l'usage spécifié ne soit pas trop précis au cas où l'activité de votre entreprise changerait.
- Le loyer, la date de règlement, la révision. Normalement, la révision doit avoir lieu tous les trois ans selon l'indice Insee, sauf si une clause spécifique figure au bail.
- le droit au renouvellement, ses conditions, l'indemnité d'éviction
- le pas de porte, c'est-à-dire la somme demandée pour le droit au renouvellement du bail
- les clauses de fin de contrat : résiliation par l'une des parties, clause résolutoire
- la possibilité de céder le bail : celle-ci est automatique si le bail est cédé avec le fonds de commerce.
- Des clauses à négocier : l'exclusivité (interdiction faite au bailleur de louer dans le même immeuble un local pour l'exercice d'activités concurrentes), une garantie des vices cachés, etc.
Liens utiles :
Les baux commerciaux
Les clauses du bail
La cession du droit au bail
L'usage des locaux
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